SARL de famille ou SCI

Tout dépend du mode de location, de la durée de détention et de votre tranche d’imposition. En location nue, la SCI à l’IR est simple et peu coûteuse : loyers imposés au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux, revente avec abattements pour durée de détention. En meublé, la SARL de famille amortit le bien, sans que l’amortissement puisse créer de déficit, ce qui réduit fortement l’impôt pendant la détention ; depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. La SCI à l’IS paie peu d’impôt pendant la détention, davantage à la sortie. Le simulateur compare les trois sur la même durée, revente comprise.

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle devient passible de l’impôt sur les sociétés de plein droit, sauf si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. En pratique, une SCI qui loue en meublé est donc une SCI à l’IS ; pour louer en meublé à l’impôt sur le revenu, on détient le bien en direct ou par une SARL de famille. À l’inverse, une SARL de famille ne peut pas louer nu : elle perdrait son régime et deviendrait passible de l’IS.

L’option pour l’impôt sur le revenu (article 239 bis AA du CGI) est réservée aux SARL formées uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de pacs, chacun lié directement aux autres : deux époux, des parents et leurs enfants, deux frères et leurs conjoints, mais pas des concubins. Signée par tous les associés, elle vaut sans limite de durée. Le gérant, associé ou non, relève du régime des indépendants s’il est majoritaire, parts de son conjoint, de son partenaire de pacs et de ses enfants mineurs comprises : il cotise alors au minimum environ 1 255 € par an. Dans une SARL entre deux époux, l’époux gérant est forcément majoritaire. Un gérant minoritaire, associé ou non, s’il n’est pas rémunéré, ne cotise pas ; tout le bénéfice supporte alors 18,6 % de prélèvements sociaux.

La société déduit chaque année l’amortissement de la construction, sans la limite applicable au meublé à l’impôt sur le revenu, et les frais d’acquisition la première année : son bénéfice imposable reste faible, taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € (taux réduit sous conditions) et 25 % au-delà. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : tous les amortissements pratiqués sont repris, sans abattement pour durée de détention. Les sommes distribuées supportent ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.

En SCI à l’IR, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux après 5 ans, surtaxe sur la plus-value imposable de plus de 50 000 €, appréciée au niveau de la société. En SARL de famille de loueurs non professionnels, le même régime s’applique (article 151 septies, VII, du CGI), mais le prix d’acquisition est diminué des amortissements de l’immeuble déduits. En SCI à l’IS, la plus-value entre dans le résultat soumis à l’IS, puis les sommes distribuées supportent 31,4 %. En cas de dissolution, le partage de l’actif net supporte un droit de 2,50 %.