Locatif / Secondaire
Résidence principale
10 ans
Forfait 7,5 %
Réel
Forfait 15 %
Réel
* Le forfait 15 % ne s'applique qu'après 5 ans de détention (régime particulier).
3.0% / an
* Concerne LMNP et SCI IS
Comparatif net vendeur
Nom propre / SCI IR
Plus-value brute
0 €
Abattement détention
- 0 €
Base imposable
0 €
Total impôts (IR+PS)
0 €
Net dans la poche
0 €
LMNP 2026
Amortissements réintégrés
0 €
Plus-value corrigée
0 €
Abattements (sur base corrigée)
- 0 €
Total impôts (IR+PS)
0 €
Net dans la poche
0 €
SCI à l'IS
Plus-value comptable
0 €
Impôt sociétés
0 €
Net trésorerie société
0 €
Flat tax sortie (30 %)
0 €
Net dans la poche
0 €
Comprendre la fiscalité
Qu'est-ce que la réforme LMNP 2026 ?
+
Actuellement, le LMNP permet d'amortir le bien sans que cet amortissement ne soit réintégré lors du calcul de la plus-value (niche fiscale). Le projet de loi 2025/2026 prévoit d'aligner la fiscalité en réintégrant les amortissements : la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, augmentant considérablement la base imposable.
Quelle est la différence majeure entre IR et IS ?
+
En nom propre (ou SCI IR), vous payez l'impôt sur la différence entre prix de vente et prix d'achat, avec des abattements pour durée de détention. À l'IS, vous amortissez le bien chaque année, mais à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui gonfle la plus-value taxable.
La résidence principale est-elle exonérée en SCI à l'IS ?
+
Non. Une société (SCI à l'IS) est une personne morale. Elle ne peut pas avoir de "résidence principale" au sens fiscal. Si vous vendez, la plus-value est pleinement taxée à l'IS sans exonération, même si vous y habitez.